Wichtiger Hinweis: Sie können die nachstehende Information ebenso wie die Berechnung des Wertgutachtens auf dem Internet nur unter Anerkennung unseres Haftungsausschlusses verwenden.

Erfassen der Daten zum Bodenwert

Der Bodenwert ist hier als der Wert des unbebauten Grundstückes definiert. Der Bodenwert wird hier ermittelt durch Multiplikation der Grundstücksgröße in m2 mit dem Preis pro m2. Für die Ermittlung dieses Preises können Kaufpreis-Sammlung und Boden-Richtwerte des Gutachter-Ausschusses herangezogen werden.

· Grundstücksgröße in m2 (Bauland) : Größe des Grundstückes insgesamt, wenn keine Aufteilung in "Vorderland" = Bauland und "Hinterland" vorgenommen werden soll.

· Preis pro m2 (Bauland): Eingabe des Bauland-Preises , wenn ein separates "Hinterland" ausgewiesen wird, betrifft dieser Wert nur den Quadratmeter-Preis des Baulandes.

· Grundstücks-Größe in m2 (Hinterland ): Falls sich das zu bewertende Grundstück aus einem bebaubaren Teil und einem wesentlichen Anteil nicht bebaubaren Grundstücks zusammensetzt, kann eine Aufteilung in Bauland und Hinterland vorgenommen werden. In diesem Fall wird hier der Teil des "Hinterlandes" eingegeben. Größe "Bauland" und "Hinterland" zusammen ergeben die gesamte Grundstücksgröße, wie sich sich aus dem Grundbuch-Eintrag ergibt.

· Preis pro m2 (Hinterland): Hier erfolgt die Eingabe des Quadratmeter-Preises für den nicht bebaubaren Teil des Grundstückes. Der Preis pro m2 Hinterland wird i.d.R. wesentlich niedriger liegen als für Bauland

· Außenanlagen: Der Wert der Außenanlagen wird wie in der Eingabemaske angegeben (Standard-Konfiguration = Zeitwert) eingegeben. Der Wert der Außenanlagen wird bei der Berechnung des Sachwertes einbezogen.

Erfassen der Daten zum Ertragswert

Die Erfassung der Daten zum Ertragswert erfolgt auf dem Bildschirm mit dem Karteireiter „Ertragswert“. Die Eingaben zum Ertragswert erfolgen getrennt nach Wohnteil und Gewerbeteil des Anwesens, sofern vorhanden. Bei Vorliegen mehrerer Wohneinheiten, evtl. verteilt auf mehrere Gebäude, werden die gesamten Einnahmen aus Wohnungen separat im Beschreibungstext dargestellt. In dieser Aufstellung sollen auch die jeweiligen Wohnflächen enthalten sein, so daß sich daraus die Summe der Wohnfläche und die durchschnittlichen Mieteinnahmen pro Quadratmeter errechnen lassen.

· Wohnfläche gesamt in m2. Diese Zahl umfaßt die gesamte Wohnfläche auf dem gesamten Anwesen.

· Erzielbare Kaltmiete pro m2 Wohnfläche. Hier wird die durchschnittliche Quadratmeter-Miete pro Monat eingetragen (Rohertrag), die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbar ist. Die Vorauszahlungen von Mietern für Umlagen werden hier nicht erfaßt. Diese Kaltmiete soll sich auch an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, die im Mietspiegel aufgeführt sind.

· Monatliche Mieteinnahmen aus Garagen oder sonstigen Einnahmen. Eingegeben werden die Nebeneinnahmen, die neben der Kaltmiete erzielt werden (z.B. Einstellplatz, Gartenzuschlag, Möblierungs-Zuschlag etc.)

· Zahl der bewerteten Wohnungen. Diese Angabe dient dazu, mit den nachfolgend erfaßten Verwaltungskostenpauschalen pro Wohneinheit die Verwaltungskosten zu berechnen.

· Verwaltungskosten EUR pro Einheit. In den WertR91 werden 3 bis 10 v.H. der Bruttomiete als Kosten zur Verwaltung von Grundstück und Gebäude genannt.

· Instandhaltungskosten EUR pro m2. Hier werden Betriebs- und Instandhaltungskosten erfaßt. Betriebskosten werden nur insoweit erfaßt, wie sie vom Eigentümer zu tragen sind und nicht auf Mieter umgelegt werden.

lnstandhaltungskosten umfassen Kosten der laufenden Unterhaltung und die Kosten der Erneuerung von Bauteilen. Gemäß II.BV können für Mietwohnungen abhängig vom Baujahr Pauschalsätze eingesetzt werden, die Sie zur Auswahl angezeigt bekommen, wenn Sie in diesem Eingabefeld die Hilfetaste Fl drücken. Wählen Sie in dem Hilfe-Fenster das zutreffende Baujahr und drücken Sie dann ENTER. Es erscheint dann der zutreffenden Sätze im Eingabefeld. Diese Sätze können Sie manuell überschreiben. Eine manuelle Korrektur kann in dem Fall erforderlich sein, wenn Zu- oder Abschläge auf Grund abweichender Ausstattungen erforderlich scheinen.

Beispiel:

Kein Bad, keine Dusche, minus EUR 0,66

Sammelheizung vorhanden, plus EUR 0,56

Fernheizung vorhanden plus EUR 0,38

Maschineller Aufzug vorhanden plus EUR 0,51

Mieter trägt Schönheitsreparaturen minus EUR 0,97

(Diese Angaben sind evtl. überholt. Bitte aktuelle Daten verwenden!)

· Mietausfallwagnis . Diese Eingabe erfolgt, um das Risiko der Ertragsminderung wegen Mietminderungen, uneinbringlichen Forderungen oder leerstehende Wohnungen zu berücksichtigen. In den WertR91 werden 2 v.H. für Wohnungen genannt.

Aus der Eingabe der Wohnfläche in Quadratmetern und der Kaltmiete pro Quadratmeter und evtl. Garagen-Einnahmen wird der Bruttoertrag aus \/Vohnungen ermittelt, von dem die Bewirtschaftungskosten abgesetzt werden. Die Verwaltungskosten werden mit Hilfe der Pauschale pro Wohneinheit errechnet, die Instandhaltungskosten werden aus der Multiplikation von Pauschale und der Wohnfläche ermittelt. Der Abzug wegen des Mietausfallwagnisses wird mit der eingegebenen Prozentzahl aus dem Bruttoertrag errechnet. Bruttoertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- und lnstandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis) ergibt den Netto-Mietertrag, im Gutachten berechnet auf Jahresbasis.

· Ertrag aus Gewerbe-Einheiten: Gewerblich genutzte Fläche. Eingabe der insgesamt genutzten gewerblichen Fläche in m2.

· Nettomiete pro m2 Gewerbefläche: Analog zur Eingabe bei Wohnungen wird hier die durchschnittlich erzielbare Miete je m2 Nutzfläche pro Monat eingetragen, die bei einer Normal-Nutzung in der betreffenden Geschäftslage nachhaltig erzielbar ist. Evtl. kann eine Mietrichtwert-Karte beim GutachterAusschuß herangezogen werden.

· Mietausfallwagnis Gewerbe in %: Eingabe des kalkulatorischen Ausfallwagnisses, analog zur Eingabe bei Wohnungen. Als Mietausfallwagnis wird in den WertR91 für Gewerbeobjekte 4% genannt. Abhängig von örtlichen und branchenspezifischen Risiken können 3 bis 8 v. H. angesetzt werden.

· Bewirtschaftungs- u. Instandhaltungskosten in %: Hier werden Verwaltungs- und Betriebskosten in einem v.H.-Satz aus den Bruttoeinnahmen angesetzt.

Der Gewerbe-Bruttoertrag wird aus der Gewerbefläche und der Miete pro Quadratmeter ermittelt. Dieser Brutto-Gewerbeertrag wird um die manuell einsetzbaren Bewirtschaftungskosten und um den Anteil des Mietausfall-Wagnisses gemindert.

· Liegenschafts-Zinssatz in Prozent: Der Liegenschafts-Zinssatz wird in der WertV98 definiert als der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Die Höhe des Liegenschafts-Zinssatzes ist abhängig von örtlichen Gegebenheiten und von der Art der Liegenschaft. Diese Liegenschafts-Zinssätze werden örtlich von den Gutachterausschüssen auf Grund der erfaßten Verkäufe ermittelt.

Erläuterung zur Systematik der Ertragswert-Ermittlung:

Der Gesamt-Bruttoertrag wird um den angenommenen Anteil der Bodenwertverzinsung gemindert und der verbleibende Ertrag mit dem Vervielfältigungsfaktor multipliziert. Nach der Addition des Bodenwerts ergibt sich der Ertragswert. Sofern nach Abzug des Bodenertrags-Anteils kein Ertrag für das Gebäude verbleibt, wird der Bodenwert als Ertragswert angesetzt. In diesem speziellen Fall ist vom Anwender zu entscheiden, ob evtl. Freilegungskosten vom Bodenwert abgesetzt werden. Diese Absetzung von evtl. Freilegungskosten kann bei der Schlußkommentierung individuell eingesetzt werden.

Erfassen der Daten zum Sachwert

Die Eingaben zum Sachwert erfolgen auf dem Bildschirm mit dem Karteireiter „Sachwert“. Die Eingaben zum Sachwert können für maximal 4 Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden können, separat erfaßt. Gebäude sind selbständig nutzbare, überdachte bauliche Anlagen.

Es können bis zu 4 Gebäudeteile auf dem bewerteten Grundstück berücksichtigt werden. Füllen Sie nur die Spalten unter „Gebäude 1“ aus, wenn nur ein einziges Gebäude vorhanden ist und lassen Sie die anderen Spalten leer.

· Umbauter Raum m3 / Grundfläche in m2

Dieses Feld dient normalerweise der Eingabe des Raum-Inhaltes nach DIN 277 von 1950 (umbauter Raum). Nach WertV98 kann auch die Fläche als Bezugsgröße verwendet werden. Wenn dies gewünscht wird, kann in diesem Feld die Wohnfläche eingegeben werden, sofern im folgenden Feld (Herstellkosten) die Kosten für die gleiche Bezugsgröße eingegeben wird. Im Falle der Eingabe der Wohnfläche werden im folgenden Feld die Herstellkosten pro m2 Wohnfläche eingetragen.

· Herstellkosten EUR/m3 oder EUR/m2

Eingetragen werden die Normalherstellkosten für die Bezugsgröße, die im vorherigen Eingabefeld gewählt wurde, das sind wahlweise m3 oder m2. Die Normalherstellkosten können Sie aus dem im Lieferumfang enthaltenen NHK95-Dokument ersehen. Die Normalherstellkosten für das Jahr 1995 müssen dann auf den aktuellen Zeitwert umgerechnet werden. Dazu ist es erforderlich, daß Sie im Menü DATEI / KONFIGURATION den neuesten Indexwert (Preisindex für das Basisjahr 1995 für den Neubau von Wohngebäuden insgesamt in Deutschland, mit Umsatzsteuer) eintragen. Die Umrechnung der NHK95 auf den aktuellen Zeitwert kann im Programm über das Menü OPTIONEN / NHK ZEITWERT ERMITTELN erfolgen.

· Neuwert besonderer Gebäudeteile

Hier wird der Neuwert für besondere Einrichtungen eingegeben, die in den StandardNormalherstellkosten nicht enthalten sind, z.B. Tiefengründung, Schwimmbad etc.

· Baujahr

· Gesamt-Nutzungsdauer

(Gesamt-Lebensdauer). Die Gesamt-Nutzungsdauer soll als Wert eingegeben werden, der sich aus der RestNutzungsdauer und dem "Lebensalter" des Gebäudes ergibt.

Aus Baujahr, Tagesdatum und Gesamt-Nutzungsdauer wird die technische Wertminderung nach der amtlichen \/Vertminderungs-Tabelle errechnet. Diese Berechnung erfolgt nach der Ross'schen Formel und kann deshalb auch mit ungeraden Zahlen eingegeben werden, die in der Tabelle nicht enthalten sind oder Gesamt-Nutzungsdauer über 1 00 Jahre, z. B. für Denkmals-Gebäude. In der Angabe zur Gesamt-Nutzungsdauer kann auch die Wirkung einer grundlegenden Modernisierungs-Maßnahme auf die Verlängerung der Gesamt-Nutzungsdauer berücksichtigt werden.

Fall-Beispiel:

Ein Einfamilienhaus soll normalerweise mit 100 Jahren Gesamt-Nutzungsdauer angesetzt werden. Durch grundlegende Modernisierung soll im Beispiel eine RestNutzungsdauer von 50 Jahren angesetzt werden. Bei einem Baujahr 1900 könnte eine Gesamt-Nutzungsdauer bei der Bewertung im Jahre 1991 von 141 Jahren eingesetzt werden.

In der WertV98 wird die Restnutzungsdauer betrachtet. Um die Berechnung von Ertrags- und Sachwert in Einklang zu bringen, sind die Daten Baujahr und Gesamtnutzungsdauer bei den Berechnungen erforderlich. Beim Druck des Gutachtens soll an Stelle der Gesamt-Nutzungsdauer auf die Rest-Nutzungsdauer abgehoben werden.

· Wertminderung

Bei der Neuerstellung eines Gutachtens können Sie den Prozentsatz der Wertminderung nach der Wertminderungs-Tabelle gem. Anlage zu den Wertermittlungs-Richtlinien (entspricht der Ross'schen Formel nach Ross-Brachmann) mit Klicken auf den Knopf"Afa gern. Tabelle" für alle Gebäudeteile automatisch errechnen und eintragen lassen. Wenn der Fall vorliegt, daß eine abweichende Wertminderung angesetzt werden soll, dann tragen Sie den gewünschten Wert manuell in diesem Feld ein.

· Bauschäden EUR

Hier werden die geschätzten Kosten für Reparatur-Maßnahmen eingesetzt, die neben der "normalen" Wertminderung vorliegen. Baumängel und Bauschäden werden hier gem. WertV98 erfaßt und nach Erfahrungssätzen angesetzt.

Durch Multiplikation von Kubatur (m3) oder Fläche (m2) mit den Normalherstellkosten (m3 oder m2) errechnen sich die Normal-Herstellkosten . Zu diesen Herstellkosten werden die Baunebenkosten addiert, ggf. auch besondere Gebäudeteile (z.B. Tiefengründung, Luftschutzräume, Schwimmbad etc.).

Die Baunebenkosten werden automatisch ermittelt aus den Architektur-Honoraren in Anlehnung an die gemittelten Gebühren der HOAI, Zone 111 und Kosten für Fachingenieure, Behörden etc. von pauschal 5%.

Auf Grund der Eingaben des Baujahres und der Gesamtnutzungsdauer wird die Restnutzungsdauer errechnet. Falls aufgrund besonderer Umstände eine verminderte Restnutzungsdauer (irreparable Gebäudeschäden) oder eine erhöhte Restnutzungsdauer (Renovierungen) vorliegt, soll dies bei der Eingabe der Gesamtnutzungsdauer zu berücksichtigt werden.

Bei grundlegenden Modernisierungen kann auch ein fiktives Baujahr angenommen werden, das die "Mischung von alter und neuer Bausubstanz berücksichtigt. Als fiktives Baujahr wird ein gewichtetes, mitteres Baujahr ermittelt, das wie folgt"errechnet" wird:

(Baujahr alt * BS% alt) + (Modernisierungs-Jahr * BS% neu)
------------------------------------------------------------------------------- = Fiktives Baujahr
100

BS% = Bausubstanz Prozentanteil

Aus dem Baujahr, dem aktuellem Datum und der Nutzungsdauer wird die Abschreibung nach Tabellenwerten (nach Ross) errechnet. Durch die Verwendung der Ross'schen Formel sind im Gegensatz zur Tabelle der WertR auch Nutzungszeiträume über 1 00 Jahren möglich sowie Zwischenwerte, die nicht in der Tabelle enthalten sind (z.B. 15 Jahre).

Der Wertminderungs-Prozentsatz kann wahlweise manuell eingegeben werden oder mit Klicken auf den Knopf "Afa gem.Tabelle" nach der Formel errechnet und bei den Gebäudeteilen automatisch eingesetzt werden.

Nach Addition des Zeitwerts der Außenanlagen und des Bodenwerts ergibt sich der Sachwert. Der Sachwert wird um den im Feld "Bauschäden" eingetragenen EUR-Wert vermindert.

Schlußkommentar

Der Schlußkommentar enthält die abschließende Bewertung durch den Gutachter. Hier werden in der Regel Boden- Sach- und Ertragswert kommentiert und in Anbetracht der örtlichen Marktkenntnis und der allgemeinen Marktlage der endgültige Verkehrswert des Gutachtens festgelegt.

Normalherstellkosten ermitteln (NHK95) (nur in der Desktop-Version ImmoGutachten enthalten)

Für die Ermittlung des Sachwertes wird der Rauminhalt oder die Fläche des Gebäudes multipliziert mit den Normalherstellkosten pro m3 oder m2. Die Normalherstellkosten für 1995 finden Sie in dem im Lieferumfang enthaltenen Dokument „NHK95“. Dieses Dokument können Sie mit Klicken auf den Knopf „NHK95 “ aufrufen. In den NHK95 sind die Normalherstellkosten für unterschiedliche Gebäude aufgeführt. Die NHK sind für die verschiedenen Gebäudearten zusätzlich aufgeteilt in Altersgruppen mit unterschiedlichem Ausstattungs-Standard. Wählen Sie die zutreffenden NHK aus. Da sich die NHK auf das Jahr 1995 beziehen, ist die Hochrechnung mit dem Index der Indexreihe 1995 auf den aktuellen Zeitwert erforderlich. Diese Hochrechnung kann im Programm mit Klicken auf den Knopf „NHK 95 umrechnen“ durchgeführt werden.

Theoretische Grundlagen der Wertermittlung

Ein objektiver, exakter Wert eines bebauten Grundstückes ist möglicherweise nicht exakt zu ermitteln, da jedes Grundstück für sich einmalig ist und ein durch Angebot und Nachfrage bestimmter Preis nur annähernd bestimmbar ist (Vergleichswert). Die gesetzlichen Vorschriften, Verordnungen und Richtlinien geben für die Bewertung von Grundstücken allgemeine Hinweise, die vom Gutachter zu berücksichtigen sind.

Die WertV98 ist nur für die Gutachterausschüsse der Kommunen verbindlich. Sachverständige und Ersteller von privaten Gutachten sind nicht an diese Vorschriften gebunden. Da die WertV98 jedoch die „allgemein anerkannten Regeln der Wertermittlungslehre“ enthält, sollte die WertV98 auch von freien Gutachtern berücksichtigt werden.

ImmoGutachten ermöglicht die Erstellung von Gutachten in der Weise, daß der Bodenwert als Vergleichswert ermittelt wird, der Ertragswert im Splitting-Verfahren und der Sachwert nach technischen Kriterien unter Berücksichtigung der amtlichen Wertminderungs-Tabellen. Die Endergebnisse der Wertermittlung werden bereit auf der technischen Eingabemaske angezeigt und können als WAS-WENN-Rechnung variiert werden. Diese WAS-WENN-Rechnung dient der Plausibilitätsprüfung durch den Gutachter.

Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert sind in Abhängigkeit von den besonderen Gegebenheiten der jeweils vorliegenden Bewertung anzusetzen.

Das Vergleichswert-Verfahren eignet sich für die Ermittlung von Bodenwerten und für Eigentumswohnungen.

Der Ertragswert steht bei der Bewertung von Renditeobjekten im Vordergrund. Das Sachwert-Verfahren berücksichtigt die Herstellungskosten und ist vor allem dort anzuwenden, wo nicht der Ertrag im Vordergrund steht, z.B. bei eigenbewohnten Häusern.

Das Differenzwert-Verfahren stellt eine Sonderform für die Bewertung von Gebäudeteilen dar und wird hier nicht berücksichtigt.

Der Vergleichswert

Der Vergleichswert wird für die Ermittlung des Bodenwertes angesetzt. Die Ermittlung des Wertes von Eigentumswohnungen kann ebenfalls mittels Anwendung des Vergleichswert-Verfahrens ermittelt werden.

Die Ertragswert

Der Ertragswert kann nach unterschiedlichen Verfahren ermittelt werden. Die hauptsächlich zu nennenden Verfahren sind

· Splitting-Verfahren

· Zeitrenten-Verfahren

· Ertragswert-Verfahren mit unbegrenzter Nutzungsdauer

In dem Programm ImmoGutachten wird das Splitting-Verfahren angewandt, das allgemein verwendet wird. Beim Splitting-Verfahren wird unterstellt, daß das Gebäude abnutzbar ist, der Grund und Boden jedoch keiner Abnutzung unterliegt und auch bei Zerstörung des Gebäudes seinen Wert erhält.

Deshalb wird der Ertrag der Liegenschaft gesplittet in den Wert, der dem Gebäude zugerechnet wird und dem Wert, der auf den Boden entfällt. Der auf den Boden entfallende Ertragsanteil wird nicht berücksichtigt, der auf das Gebäude entfallende Ertragsanteil wird mit dem Rentenbarwert-Faktor kapitalisiert. Bei der Kapitalisierung wird die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Liegenschafts-Zinssatz berücksichtigt.

Der Ertragswert nach dem Splitting-Verfahren ergibt sich wie folgt:

Bodenwert (als Vergleichswert)
+ kapitalisierter Ertragswert des Gebäudes
-------------------------------------------------------
= Etragswert nach dem Splitting-Verfahren

Während es für die Restnutzungsdauer technische Anhaltspunkte gibt, werden Liegenschafts-Zinssätze mit Hilfe von empirischen Modellen ermittelt. Der Gutachter kann anhand dieser ermittelten Liegenschafts-Zinssätze den Zinssatz für die konkrete Bewertung festlegen.

Die Kapitalisierung erfolgt mit dem Rentenbarwert-Faktor nach folgender Formel:

            qⁿ - 1
V=        -----------
            qⁿ (q-1)

q= 1+ p/100

n=Restnutzungsdauer in Jahren

p=Liegenschafts-Zinssatz

Die Formel berücksichtigt die Gebäude-Nutzungsdauer. Deshalb ist eine Wertminderung nicht anzusetzen.

Die Höhe des angesetzten Liegenschafts-Zinssatzes ist von wesentlicher Bedeutung für die Höhe des Ertragswertes. Der Liegenschafts-Zinssatz orientiert sich u.a. an der Risikoklasse des Objektes. der Ertragswert ist umso niedriger, je risikobehafteter die Ertragsaussichten sind. In § 11 Abs. 1 WertV98 wird der Liegenschaftszinssatz definiert als Zinssatz, mit dem der Verkehrswert marktüblich verzinst wird. In den WertR76 ist folgende Tabelle genannt:

5,0% Mietwohngrundstücke

5,5% gemischt genutzte Grundstücke

6,0% überwiegend gemischt genutzte Grundstücke

6,5% Geschäftsgrundstücke (bis 8% in City-Lagen)

Der Gutachter-Ausschuß der Stadt Köln hat für 1987 folgende Liegenschafts-Zinssätze beschlossen:

3,25% Dreifamilienhäuser

4,0 bis 5,5% Mietwohnhäuser

4,5 bis 5,75% gemischt genutzte Grundstücke

5,75 bis 6,5% gemischt genutzte Grundstücke mit >50% gewerbl.Anteil

7,0% reine Geschäftsgrundstücke

Berechnungsschema für den Ertragswert :

Brutto Mietertrag aus Wohnungen (Wohnfläche * m2-Miete)

+ Mieten aus Garage/Stellplatz

+ Bewirtschaftungskosten

+ Verwaltungskosten-Pauschale

+ Instandhaltungs-Pauschale

- Mietausfall-VVagnis

= Nettomietertrag aus Wohnungen/Jahr

+ Mieterträge aus Gewerbeflächen (Gewerbefläche * m2-Miete)

- Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten für Gewerbefläche

= Nettomietertrag aus Wohnungen und Gewerbe

- Abzug der auf Bodenwert anfallenden Verzinsung

= Ertrag, der auf das Gebäude entfällt, kapitalisiert mit Vervielfältiger gem. Ross'scher Formel (wie WertV98)

= Gebäude-Ertragswert

+ Bodenwert

= Ertragswert

Der Sachwert

Der Sachwert wird als der Wert angesehen, der bestimmt ist durch

1. die Baukosten als „Normalherstellkosten“, reduziert um die Abschreibungen

2. den Preis des Grundstückes ohne Wertminderung

Bei der Sachwert-Ermittlung handelt es sich um ein technisches Verfahren, bei dem unter Anrechnung des Rauminhaltes des Gebäudes und der gewöhnlichen Herstellkosten (Zeitwert) der Neuwert zu heutigen Herstellkosten ermittelt wird. Durch die Wertminderung für Abnutzung ergibt sich der Zeitwert des Gebäudes. Durch Addition des Bodenwertes, der Außenanlagen und besonderer technischer Einrichtungen ergibt sich der Sachwert.

Maßgebend für die Höhe des Sachwertes sind Rauminhalt und die Höhe der Normalherstellkosten pro Kubikmeter umbauten Raumes. Die Normalherstellkosten können hilfsweise anhand einer separaten Programmfunktion errechnet werden. da die Normalherstellkosten auch regional abweichen, sollte dieser Wert auch unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse angesetzt werden.

Es ist darauf zu achten, ob in den Normalherstellkosten bereits die Baunebenkosten enthalten sind. Die Baunebenkosten werden programmseitig separat hinzugeschlagen. Deshalb sind die Normalherstellkosten ohne Baunebenkosten im Programm anzusetzen.

Berechnungsschema für den Sachwert :

Berechnung der Herstellkosten zum Neuwert

+ umbauter Raum (m3) multipliziert mit Normalherstellkosten zum Neuwert (EUR/m3)

+ Neuwert besonderer Gebäudeteile

= Herstellkosten zum Neuwert

+ Bau-Nebenkosten

+ Architektenhonorar (nach HOAI Zone 3) in % von Herstellkosten zum Neuwert

+ Sonstige Nebenkosten (Ingenieur/Behörden/Notar) pauschal 5%

= Gesamt-Herstellkosten zum Neuwert einschl. Baunebenkosten

- Abzug für technische Wertminderung

- Wertminderung gem. Formel (wie Tabelle in WertV98)

= Herstellkosten zum Zeitwert

- Abzug weg. Baumängel

= Sachwert

Der Verkehrswert

Der Verkehrswert wird zwar definiert in § 194 Baugesetzbuch als Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Diese Definition ist nach Ansicht des Autors reichlich Theorie, denn Immobilien sind keine fungiblen Werte wie z.B. Pfandbriefe, sondern jedes Grundstück ist einmalig. Ein Preis für ein Grundstück ist nur zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannt und danach bereits wieder ein veralteter Wert. Deshalb meinen wir, daß der Verkehrswert für die Bewertung einer Immobilie zu bestimmen ist in Anbetracht von Ertragswert und Sachwert, wobei der Nutzungs-Charakter die Gewichtung zwischen beiden Werten bestimmt, sowie unter Berücksichtigung der örtlichen Marktkenntnis des Gutachters.